Что происходит с рынком недвижимости сейчас. Цены на московское жилье могут упасть резко

Сколько сделок с жильем совершается в Москве, объем предложения новостроек, ставки по ипотеке и другие итоги уходящего года

В 2017 году на рынке московского жилья был установлен ряд рекордов по числу сделок и объему предложения новостроек, ставки по ипотеке также достигли исторического минимума. Пожалуй, главной темой уходящего года стала масштабная программа сноса хрущевок.

В итоговом материале собраны главные цифры уходящего года: от нетипично больших скидок до рекордного числа сделок с новостройками.

47 518 квартир куплено в новостройках

За 11 месяцев 2017 года в Москве 47 518 договоров долевого участия (ДДУ — сделок в новостройках), что уже на 54% больше, чем за весь 2016-й, и в два раза больше, чем в докризисном 2014-м. В ноябре Росреестр зафиксировал самое большое число реализованных квартир за всю историю столичного рынка новостроек — 5597.

Более 1 млн ипотечных кредитов

По итогам 2017 года в России рекордного количества ипотечных кредитов — более 1 млн на сумму 1,9-2 трлн руб. В 2014 году исторический рекорд по объемам выдачи ипотеки составил 1,7 трлн руб. Также ставки по ипотеке достигли исторического минимума и на конец года составляют по новостройкам 9,8%, на вторичном рынке — 10,02%. В Москве в ноябре количество покупок жилья с привлечением ипотечного кредита 6012 — наибольшее за всю историю наблюдений. С начала 2017 года Росреестр зарегистрировал 47 441 сделку с привлечением ипотеки, что на 23% больше, чем за весь прошлый год.

2,85 млн кв. м новостроек

В Старой Москве на первичном рынке реализуется 2,85 млн кв. м жилья. Совокупный объем предложения новостроек в старых границах столицы впервые в истории рынка недвижимости их объем в Московской области (в зоне до 30 км от МКАД), где продается 2,77 млн кв. м. Чуть более двух лет назад (по итогам первого полугодия 2015 года) в Московской области, по данным риелторов, предложение более чем в два раза превышало столичные объемы: 3,82 млн кв. м против 1,26 млн кв. м соответственно.

20-летнего максимума достигла доля квартир в свободной продаже

В Москве впервые за всю историю рынка жилой недвижимости доля квартир в свободной продаже долю альтернативных объектов — 51,1% против 48,9% соответственно. Для сравнения: три года назад соотношение составляло 27,3% и 72,7% соответственно. Рост качественного предложения в новостройках в последние три года спровоцировал отток покупателей со вторичного рынка на первичный. Кроме того, собственники «вторички», планирующие улучшить свои жилищные условия за счет покупки квартиры в новостройке, продают имеющуюся жилплощадь и не нуждаются в альтернативе на вторичном рынке.

88% квартир продано со скидкой

Максимума доля сделок с дисконтом на вторичном рынке Москвы в уходящем году в июне и июле (88%). Средние размеры скидки по этим сделкам составляли около 8-10%. В первую очередь ее размер зависит от того, какой была первоначальная цена реализуемого объекта, и иногда достигает и 20-30%. На первичном рынке в большинстве новостроек в течение года покупателям также предоставлялись различные акции, которые достигли пика к Новому году. В подавляющем большинстве проектов новогодние скидки не превышают 10%, а максимальные достигают отметки в 33%. Меньше 10% новогодние скидки встречаются довольно редко.

₽178 тыс. за 1 кв. м стоит вторичное жилье

Средняя рублевая цена, по которой собственники выставляют квартиры на продажу на вторичном рынке Москвы, на конец 2017 года наименьшей с ноября 2013-го: 178,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Цена продажи, которая фигурирует в реальных сделках, снизилась с января на 8% и вовсе вернулась на уровень 2011 года.

5171 дом снесут в рамках реновации

1 июля президент Владимир Путин закон о массовом сносе многоэтажных домов в Москве. Согласно документу, под реновацию подпадают дома не выше девяти этажей, построенные с 1957 по 1968 год. В окончательный список вошел 5171 дом, где живут свыше 1 млн москвичей. Первые переселения по программе реновации начнутся в феврале 2018 года. По данным столичных властей, в Москве на стадии проектирования и строительства сегодня находится 236 площадок с объемом строительства около 3,5 млн кв. м. Реновация всех пятиэтажек продлится 15 лет и бюджету столицы в 3-3,5 трлн руб.

$3 млрд инвестировано в коммерческую недвижимость

Объем инвестиционных сделок с офисами, торговыми центрами и складами в Московском регионе за последний год вдвое — с $1,5 млрд до $3 млрд. До конца года этот объем может еще немного увеличиться за счет сделок, которые пока не закрыты. Около половины всех сделок заключено с участием иностранных инвесторов. Чаще всего инвесторы вкладывали деньги в покупку объектов ретейла в Москве — доля столичного региона в общем объеме инвестиций составляет сегодня 84%. Всего в текущем году в Москве введено 1,3 млн кв. м коммерческой недвижимости против 4 млн кв. м — пиковых показателей в 2014-м. При этом впервые в 2017 году в Москве введено меньше офисов, торговых центров и складов, чем в других городах России.

₽120 тыс. за 1 кв. м будет стоить жилье к 2020 г.

Цены на жилье в Москве продолжат падение до 2024 года. К 2020-му стоимость квартир в столице снизится на 20-30% от нынешнего уровня, после чего рынок достигнет дна. Ежегодное падение, таким образом, составит около 10%. Такой прогноз руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко. Цены должны стабилизироваться на уровне 120 тыс. руб. за 1 кв. м. По его прогнозу, новый рост стоимости может начаться ближе к 2024 году или после него.

Снижение покупательской способности россиян, вызванное в первую очередь падением реальных располагаемых доходов, охладило интересы соотечественников к покупке квадратных метров. В связи с этим рынок недвижимости «просел» — стоимость как новостроек, так и вторички опустилась, некоторые квартиры даже продаются со скидкой 30-50% по сравнению с докризисным уровнем цен.

Впрочем, уже в следующем году эксперты ожидают восстановления российской экономики. Так, по оценкам Всемирного банка, ВВП РФ вырастет на 1,5%. Международный валютный фонд (МВФ) прогнозирует рост на 1,1%, а Центробанк России — менее 1% (при условии цены барреля в 40 долларов).

Станет ли экономический рост 2017 года стимулом для рынка недвижимости и можно ли сохранить сбережения, вложившись в покупку жилья? Этот вопрос АиФ.ru задал экспертам.

Алена Афанасьева, старший аналитик ГК FOREX CLUB

Однозначно, жилье может стать одной из самых привлекательных и перспективных инвестиций на ближайшие два года. Дело в том, что к текущему моменту цены уже достигли своих минимальных отметок на резком падении доходов населения и вынужденной распродаже уже введенных в эксплуатацию объектов недвижимости со стороны застройщиков с высокой долговой нагрузкой.

Однако за последние два года, в течение которых мы переживаем спад на рынке жилья, слишком много компаний ушло с рынка, резко сократив объемы вводимых в эксплуатацию объектов в горизонте 1-2 лет. Тем временем, постепенная стабилизация ситуации в экономики России, а также дальнейшее снижение ставок Банком России будут стимулировать спрос населения. Не исключено, что ставки по ипотеке уже к середине года достигнут отметки 8%-10%.

Одновременно с этим, цены вверх будут подталкивать и инфляция на рынке строительных материалов: удорожание цемента и древесины могут прибавить 1-2% к стоимости жилья.

К тому же, свою лепту внесут изменения в российском законодательстве: теперь застройщики смогут получить средства дольщиков только после передачи готовых квартир. А, значит, они вынуждены будут брать кредиты, то есть не смогут пользоваться беспроцентным финансированием. В таких условиях дополнительные процентные расходы также будут заложены в стоимость жилья.

Павел Сигал, первый вице-президент Опоры России

Вкладывать деньги в жилье с последующей сдачей квартиры в аренду сейчас невыгодно. Дело в том, что на рынке переизбыток предложения, и доходность будет меньше 7% годовых, и только в том случае, если не будет внешних потрясений и цена на нефть будет держаться на нынешних уровнях.

Выгоднее инвестировать деньги в облигации или положить на депозит, хотя вклады не намного доходнее недвижимости. Конечно, покупать квартиру на начальной стадии выгодно, но надо понимать, что придется вкладываться в ремонт, и 2-3 года ждать, пока дом сдадут, то есть все это время деньги работать не будут. Золотое время для инвестиций в недвижимость, когда она росла в геометрической прогрессии, прошло. Вложения в недвижимость, таким образом, подходят для консервативных инвесторов, которые не гонятся за доходностью.

Анна Бодрова, старший аналитик «Альпари»

Состояние рынка жилья в 2017 году напрямую будет зависеть от состояния экономики России и отечественной банковской системы. Львиная доля новостроек возводится на заемный капитал. Текущие ставки не по карману девелопменту за счет высокий оценки банком рисков, и чтобы компенсировать эти затраты, излишнее финансовое бремя ложится на конечного покупателя жилья. Сегодняшние цены за квадратный метр в крупных городах начали расти, для приобретения это хорошее время, поскольку в первом-втором квартале 2017 года не исключено повышение стоимости жилья.

Потребитель все так же с подозрением относится к предложениям покупки еще не построенного и не сданного жилья, поэтому основной спрос приходится или на готовую новостройку, или на вторичный рынок. В сегменте вторичного жилья цены начали расти с середины осени 2016 года, но темпы увеличения стоимости квадратного метра пока сдержанные. Ажиотажа ни в предложениях, ни в ценах нет: сектор жилья смотрится довольно устойчиво и нейтрально.

Учитывая, что ЦБ РФ вряд ли понизит ключевую ставку раньше марта-апреля 2017 года, не стоит ждать сокращения ставок по ипотечным продуктам в первом квартале. Это означает, что всплеск спроса на ипотеку и, соответственно, интереса к покупке жилья может прийтись на апрель-май будущего года. Естественно, при условии снижения ставки.

Отслеживать динамику цен и ситуацию на рынке недвижимости в Москве хотят не только риэлторы и профессионалы данной области, такой вопрос волнует и простых покупателей с продавцами. Изучив прогноз аналитиков, удастся понять, когда выгоднее продавать квартиру, удачным ли вложением станут инвестиции в недвижимость в 2018 году, в каком месяце лучше приобрести жилье?

Экспертные заключения составляются ведущими специалистами отрасли на основе статистических показателей, площадей, сдаваемых в эксплуатацию, общей экономической картины.

Ситуация с рынком недвижимости в Москве на начало 2018 года

Прошедший год стал рекордным для московского рынка недвижимости – число сделок достигло максимума, а цены за квадратный метр существенно снизились. Такая тенденция наблюдается и сегодня, а по итогам 2016 года можно сделать несколько важных выводов:

Средние цены на жилье на вторичном рынке Москвы опустились до 181 тыс. руб. за кв.м. Впрочем, в январе показатель немного подрос – до 186 тысяч;
Реальные цены на рынке недвижимости за год снизились на 10%, при этом для обычных продавцов и покупателей эта тенденция пока еще ощутима незначительно;
Москвичи охотно пользуются скидками и приобретают жилье по акциям – дисконтом пользуются свыше 86% покупателей;
Средняя стоимость квартиры, купленной к концу 2018 года, составляет 7,9 млн. рублей, по сравнению с серединой года показатель уменьшился на 150 тысяч.

Январь – это время ежегодного затишья, когда продажи падают. Не стал исключением и наступивший год, продажи сократились, но это никак не связано с кризисом – отражается лишь сезонное колебание рынка.

Видео 1. Прогноз для рынка жилой недвижимости на 2018 год

Мнение аналитиков о предстоящих изменениях

По мнению экспертов, занимающихся исследованием рынка недвижимости, в 2018 году показатели окажутся на предыдущем уровне, а цены незначительно снизятся. В ближайшее время рост цен не предвидится, так как отсутствуют провоцирующие факторы: нет дефицита жилья, в эксплуатацию вводится все больше объектов, рынок сбалансирован.

Видео 2. Недвижимость-2018. Чего ждать?

Какие же изменения ожидаются на рынке? Эксперты единодушно выделили несколько наиболее вероятных событий:

Рост цен не будет превышать 6% - размеров годовой инфляции. В первую очередь он коснется новостроек, так как застройщики планируют сохранить свою прибыль;
На вторичном рынке изменений не произойдет, либо будут отмечаться тенденции к незначительному снижению;
Увеличится число бюджетных новостроек – так как доходы населения не растут, спрос на недорогое жилье останется высоким;
О достижении ценового дна говорить пока рано – это событие наступит не раньше 2018-2019 года;
Рынок жилья не будет перенасыщен, несмотря на то, что ввод новостроек в эксплуатацию ведется активными темпами, а спрос просто не успевает за ним. Застройщикам необходимо снизить скорость строительства, иначе квартиры потеряют в цене до 40%;
Возрастет популярность жилья за пределами столицы, в Новой Москве и ближайшем Подмосковье – во многом благодаря доступным ценам.

Анализировать динамику цен в Москве становится все сложнее – большая часть предложений, представленных на рынке, не имеет реальной стоимости. Продавцы устанавливают завышенную цену, которая может превышать действительную на 10-15%.

Цены для разных отраслей рынка недвижимости

Проводить оценку стоимости прогнозных цен для недвижимости в столичном регионе следует с учетом типа жилья и момента постройки. В этой связи удается выделить несколько особенностей, которые отмечаются экспертами:

Существенно сократится спрос на панельные дома, построенные более 35 лет назад – падение превышает 10%;
В это же время спрос на аналогичное жилье, но уже в новостройках вырастет;
Ситуация на рынке элитной недвижимости остается прежней – ценители дорогих объектов будут покупать их, несмотря на кризис;
Популярным районом станет Тверская и Замоскворечье – здесь возводятся дома с отделкой «под ключ»;
Реальные цены могут вырасти на жилье в клубных домах, там, где представлены квартиры со свободной планировкой, апартаменты и студии;
Сократится спрос на квартиры в центре, напротив, вырастет – за пределами МКАД, люди стремятся уехать из шумного мегаполиса, выбирая объекты, расположенные в 10-20 км от столицы.

На цены в 2018 году повлияют и реализуемые ипотечные программы – так уже сейчас крупнейшие банки объявили о снижении ставок, следовательно, повысится спрос на рынке, что отразит положительную динамику цен.

Видео 3. Цены на недвижимость в 2018 году будут снижаться

Впрочем, как отмечают эксперты и ведущие специалисты исследовательских центров, рассчитывать на улучшение ситуации не следует – в среднем стоимость квартир остается на прежнем уровне по сравнению с прошлым годом. Не радужными окажутся перспективы на вторичном рынке, особенно для владельцев старого жилья, хозяева же новостроек могут смело поднимать цены на 5-8%: спрос все равно будет.

Видео 4. Прогноз для рынка загородной недвижимости на 2018 год

Для игроков рынка недвижимости 2016 год можно назвать завершенным. Лето закончилось, темпы строительства упали, спрос после летних каникул восстановился и уже по большей части удовлетворен. Значит, пришло время строить планы действий на 2017 год. В этом помогут прогнозы экспертов.

Для покупателей

Самые приятные прогнозы на 2017 год эксперты строят для тех, кто собирается приобрести жильё для личного пользования.

Рынок переворачивается с ног на голову. Если раньше цены и условия диктовали продавцы и застройщики, что привело к удорожанию недвижимости, то сегодня спрос уже не так велик. Стоимость квадратного метра немного снизилась и будет продолжать в том же духе, если государство не примет меры по поддержанию спроса.

Тем не менее, покупать лучше сейчас. Так как вы не заинтересованы в быстрой перепродаже недвижимости, это самое выгодное решение. Таким образом вы застрахуете свои сбережения от инфляции.

Риски при покупке новостроек, однако, усиливаются. Приобретать объекты на ранних стадиях строительства следует осторожно и только у проверенных застройщиков. В ином случае есть высокий шанс стать владельцем долгостроя и ждать свою новую квартиру или дом на несколько лет дольше положенного.

Для инвесторов

Несмотря на заявления лидеров финансового и государственного сектора, эксперты прогнозируют в 2017 году снижение цен на недвижимость на 5-7%. Это может стать прекрасной точкой для входа на этот рынок и инвестирования средств в какой-либо объект.

Долгосрочный прогноз говорит, что рынок должен восстановиться примерно к 2020 году. До этого срока продажа недвижимости будет нежелательна, так как вы не сможете получить максимальный доход.

Однако если вы готовы вложить деньги на 3-4 года, то лучше делать это сейчас. В ином случае инфляция может нанести удар по вашим сбережениям.

Для продавцов

Люди, желающие продать недвижимость, оказались в сложной ситуации. С одной стороны, цены пока в норме. Критического снижения не произошло. Однако спрос сейчас значительно ниже предложения. Он может быть удовлетворен лучшими предложениями. Остальным придется снижать цену или временно отказаться от продажи недвижимости, сохранив актив за собой до лучших времен.

В следующем году, для поддержания рынка в норме, государство должно принять некоторые меры:

усилить государственную поддержку строительства, чтобы снизить риски в глазах покупателей;

ввести льготные программы ипотечного кредитования или принудить банки к снижению ставок по таким видам займов (одна такая программа, инициированная Д. А. Медведевым уже активна, но срок её действия заканчивается 01.01.2017;

стимулировать региональные и местные власти к устранению локальных проблем.

Если хотя бы что-то из этого будет выполнено, рынок устоит и, возможно, спрос на недвижимость снова обгонит предложение. Ведь жилищный кризис - всё ещё острая социальная проблема, которая требует решения.

Последние отзывы

Сергей Владимирович К. Генеральный директор

Для оценки недвижимости мы сотрудничали с различными консалтинговыми компаниями, но только Alpa Consulting помогли реализовать наши объекты в кратчайшие сроки по самой привлекательной сумме. Сказать, что мы были удивлены, ничего не сказать. Благодарим за проделанную работу!

Вениамин Р. Предприниматель

Есть своё небольшое кафе в городе миллионнике. Поработав некоторое время без какой либо поддержки в интернет сфере, в конце концов решил воспользоваться услугами фирмы Alpa Consulting после рекомендаций людей уже работавших с ними. Не был разочарован в своём выборе - вместе провели небольшой мозговой штурм, подкрутили сайт нашего кафе, устроили продвижение в соцсетях, розыгрыши среди посетителей, печать весёлых надписей на стаканчиках с кофе. Отдача не заставила себя ждать, такой позитивной реакции даже не от наших постоянных посетителей я не ожидал. Просто супер.

Мартин Клейнер Предприниматель

Мы - небольшая израильская компания. Работаем в бьюти-индустрии. Российский рынок был мало знаком для нас, поэтому искали кого-то, кто поможет освоиться и закрепиться на нем. Услуги Alpa Consulting оказались крайне полезны на начальных этапах. В данное время мы сотрудничаем в сфере интернет-продвижения, что тоже даёт хорошие результаты. Благодарим за отзывчивость и умение работать в разных часовых поясах.

Рынок недвижимости выступает тем сегментом экономики, который особенно остро реагирует на кризисные процессы. Негативная динамика стоимости нефти, нестабильность курса рубля, замедление экономического роста способствует падению цен на жилье. Что будет с ценами на недвижимость в 2019 году: следует инвесторам вкладывать свои деньги в дома и квартиры сейчас или подождать лучших времен? Ответы на этот вопрос дают авторитетные эксперты.

Какие факторы влияют на российский рынок недвижимости?

Экономика России продолжает функционировать в условиях кризиса, и потому на рынке недвижимости также сохраняется весьма напряженная ситуация, обусловленная:

Активным снижением спроса, которое провоцируют рост ставок по ипотечным займам и нежеланием граждан совершать крупные покупки в нестабильной макроэкономической ситуации;
Уменьшением объемов строительства в связи с удорожанием материалов и усложнением условий получения банковских кредитов для застройщиков.

Стоит обратить особое внимание на факторы, которые негативно влияют на функционирование российского рынка недвижимости:

Пролонгация санкций западных стран, что пресекает доступ отечественных банков к дешевым внешним источникам капитала и исключает возможность снижения процентов по жилищным кредитам.
Снижение реальных доходов граждан, что не позволяет им осуществлять обременительные платежи по ипотеке.
Падения курса рубля, ставящее в крайне невыгодное положение держателей валютной ипотеки.
Усложнение условий получения жилищных кредитов, которое выражается в росте процентных ставок и ужесточении требований к заемщикам.

Учитывая приведенные выше обстоятельства, эксперты считают, что именно 2019 и 2020 годы станут самыми сложными для рынка недвижимости России. Согласно данным социологических опросов, даже в текущем 2019 году каждый 10-й россиянин отложил приобретение жилья на несколько лет, а каждый 6-й решил перенести это мероприятие и вовсе на неопределенную перспективу. Следовательно, в 2019-2020 гг. будет иметь место существенное сокращение спроса.

Восстановление произойдет только в 2019-2020 гг. под влиянием падения ставок по ипотеке, реализации программ государственной поддержки в секторе недвижимости и помощи региональных властей.

Что говорят эксперты?

Сокращение объема спроса на рынке объектов недвижимости РФ в 2019 году спровоцирует и дальнейшее снижение цен домов и квартир. Такой прогноз дают все без исключения эксперты.

Профессор Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова, ведущий аналитик российского рынка недвижимости Геннадий Стерник

В 2019 году вероятность углубления стагнации рынка жилых и нежилых объектов чрезвычайно высока. Восстановление рынка начнется только в 2020 году. В итоге российским риелторам следует готовиться к активному понижению стоимости объектов. Ситуация осложнится тем, что застройщики уменьшат предложения недвижимости в ответ на падение цен. В то же время именно следующий год можно считать временем наиболее благоприятным для инвестирования, которую позже однозначно можно будет продать дороже.

Президент Российской гильдии риелторов (РГР) Татьяна Деменюк

Цены на недвижимость в 2019 году упадут еще больше. Минимальное снижение составит 5-7%. Однако о том, насколько реально снизить стоимость рынок, можно будет судить только в конце года. В первую очередь падение коснется старого жилья (60-80 гг. постройки) на окраинах, обладающего невысокой ликвидностью.

Президент Уральской палаты недвижимости Эдуард Богданов

Если 2016 год был комфортным для покупателей недвижимых объектов, поскольку рынок представил им значительное число вариантов, предоставляя возможность торговаться и ждать, то в 2019 году ситуация будет иной: наряду с существенным понижением стоимости произойдет сокращение предложения примерно на 40%.

Исполнительный директор Гильдии строителей Урала

В новостройках в 2019 году цены на недвижимость будут снижаться, что приведет к «заморозке» первичного рынка недвижимости. Застройщики не захотят работать в убыток и оттого сократят предложение.

Таким образом, прогнозы большинства аналитиков пророчат российскому рынку недвижимости в 2019 году дальнейшее снижение цен. Однако, существуют и мнения, согласно которым сегмент купли-продажи домов и квартир начнет реабилитироваться в 2019 году в связи с постепенной стабилизацией экономики. Такой точки зрения придерживается глава Сбербанка Герман Греф. Однако точная картина стоимости, спроса и предложения домов и квартир в России будет ясна только в конце текущего года.